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VENDRE SON LOGEMENT :
Bien vendre sa maison : les clés du succès


Une vente ne s’improvise pas. Alors, n’attendez pas pour faire le plein de bonnes idées.
Suivez le guide.

Ce n'est pas tous les jours que l'on cherche un acquéreur pour sa maison. Raison de plus pour préparer votre opération jusque dans les moindres détails. Petite check-list pour grande aventure.
 
 Quels documents faut-il présenter à l'acquéreur ?
 Vendre de particulier à particulier : c'est facile ?
 Dans quels cas faire appel à un professionnel ?
 Réaliser des travaux avant la vente : est-ce un plus ?
 Bon à savoir

1. Quels documents faut-il présenter à l’acquéreur ?

La législation impose au vendeur un formalisme strict. Vous devez fournir à l'acquéreur des informations obligatoires sur la qualité de votre maison.
Attention ! Ces diagnostics doivent être effectués avant la vente (*) par des spécialistes agréés.

Bon à savoir

La certification du métrage des surfaces n’est pas obligatoire pour les maisons.

 

Depuis 2008, jusqu’à huit diagnostics peuvent vous être demandés. Ils doivent être regroupés (depuis le 1 er novembre 2007) dans un dossier de diagnostics technique et annexé à la promesse de vente.

  • Le dossier technique amiante (DTA )

Quand le permis de construire a été délivré avant le 1 er janvier 1997, la présence d’amiante dans la maison est recherchée dans les endroits susceptibles d’en contenir.

  • Le plomb (constat de risque d’exposition au plomb (CREP )

Depuis avril 2006 la recherche de la présence de plomb dans le logement, notamment dans les peintures est étendu à tout le pays pour les maisons comme appartements, construits avant le 1 er janvier 1949.

  • Les termites

Un état parasitaire de la maison est exigé dans les 53 départements infestés par les termites sous surveillance de la préfecture.

  • Le diagnostic performance énergétique

Depuis le 1er novembre 2006, une étude des performances énergétiques du logement doit être fourni.

  • L’état des risques naturels et technologiques

Une attestation concernant ces risques doit être obtenue par le vendeur auprès de la mairie ou la préfecture depuis le 1er juin 2006.

  • État des installations intérieures au gaz et électriques :

L’état de l’installation intérieure de gaz est obligatoire depuis le 1 er novembre 2008 et celui de l’installation électrique devient obligatoire dès le 1 er janvier 2009 .

 

Vous devez également préparer pour le notaire votre titre de propriété s’il n’est pas conservé dans son étude.

• Dans certaines situations particulières ( indivision, divorce, succession), d’autres documents pourront également vous être réclamés. Faites le point auprès d’un professionnel (notaire ou agent immobilier).

• Pensez aussi à préparer un dossier complet avec des photos, un plan de la maison et de son environnement (école, crèche, commerces, gare…). Et, n’hésitez pas à le compléter avec des informations sur « l’état de santé » du logement (carnet d’entretien de l’immeuble…) et des données chiffrées sur les impôts locaux.

• Enfin, vérifiez les projets de la municipalité. Elle peut avoir décidé de faire valoir son droit de préemption sur votre terrain pour construire une nouvelle route, par exemple.

(*) Attention, ces diagnostics doivent être en cours de validité lorsqu’ils sont annexés au contrat de vente : le délai de validité du diagnostic termites est de 6 mois, celui du plomb d’un an , celui des installations intérieures de gaz ou d’électricité de 3 ans et de 10 ans pour les performances énergétiques.

Pour en savoir +  Vous pouvez consulter notre dossier «  Les diagnostics immobiliers obligatoires »

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2. Vendre de particulier à particulier : c'est facile ?

Pour vendre votre logement de particulier à particulier, la première question à vous poser porte sur votre emploi du temps : êtes-vous suffisamment disponible pour répondre aux coups de téléphone des acquéreurs potentiels et honorer leurs demandes de visite ?
Songez également que pour séduire votre acheteur, vous devrez faire preuve de vos qualités de fin négociateur. Mais aussi d’une grande patience, d’une extrême tolérance et d’une totale humilité. Or, ce n’est pas donné à tout le monde !


A faire

Si vous vous occupez seul de la vente de votre logement, redoublez de vigilance au moment de la conclusion de la transaction :

• n’acceptez pas de dessous de table,

• ne donnez pas les clefs avant la signature de l’acte authentique,

• refusez les clauses suspensives litigieuses faisant dépendre la vente de votre maison de la revente du logement de l’acquéreur ou de sa mutation professionnelle,

• informez-vous du sérieux de l’acheteur : identité, revenus, montant du crédit... et, en cas de doute, confiez la rédaction de la promesse ou du compromis de vente à un notaire : c’est un peu plus cher mais considérablement plus sûr.


Le saviez-vous ?

La loi a instauré un délai de réflexion de 7 jours après la signature du compromis ou de la promesse de vente durant lequel l’acheteur peut se dédire, sans avoir à verser au vendeur la moindre indemnité. Ce délai s’applique dans tous les cas, que la transaction ait lieu de particulier à particulier ou via un professionnel, à l’exception d’une vente aux enchères.

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3. Dans quels cas faire appel à un professionnel ?

Vous n’êtes pas sûr de vous et/ou indisponible ? Vous pouvez faire appel à un professionnel : notaire, notamment en province, ou agent immobilier.

Mandats

L’agent immobilier comme le notaire doivent vous faire signer un mandat. Il peut s’agir d’un :

• Mandat exclusif  : le professionnel s’occupe seul de la vente. Attention, en principe, vous devrez lui régler sa commission, même si c’est vous qui trouvez l’acquéreur.

• Mandat simple  : vous conservez la liberté de trouver vous-même un acquéreur et de vous adresser à plusieurs agences. C’est la première des agences qui parvient à vendre le logement qui perçoit la commission. Toutefois, vous n’avez rien à verser si vous vendez seul.

• Mandat semi-exclusif  : vous pouvez vendre par vous-même. Mais la moitié des commissions reste malgré tout acquise à l’agent immobilier.


Missions

L’agent immobilier et le notaire s’occupent de toute la procédure pour vous :

• Publicité : affichages, annonces dans la presse, mise en ligne sur leur site Internet.

• Prise de rendez-vous et organisation des visites avec les acheteurs.

• Collecte des informations légales.

• Préparation de l’avant-contrat de vente : compromis ou promesse de vente.


Coût à prévoir ?

Le montant de la commission de l’agent est libre, mais varie généralement de 7 à 5  % selon le prix de vente. Quant aux honoraires du notaire, ils sont réglementés. Ils s’élèvent à 5 % du montant de la transaction jusqu’à 45 731 € et à 2,5 % au delà.


A retenir

La rémunération de l’agent immobilier n’est due que s’il a effectivement participé à la vente.

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4. Réaliser des travaux facilite-t-il la vente ?

Chaque cas est bien sûr un cas particulier. Toutefois, la règle et le bon sens vous invitent généralement :

A faire

N’hésitez pas à entreprendre des travaux de rénovation si l’état du logement est vétuste : mise aux normes de l’électricité ou des canalisations, lessivage des murs et passage d’une couche de blanc, nettoyage des sols. Ces investissements modiques vous permettront à moindre frais d’accélérer la vente et d’en optimiser le prix.

Pour séduire des acquéreurs potentiels ne négligez pas non plus la présentation de votre logement.

• Lors des visites, un logement meublé est a priori plus attractif qu’un logement vide.

• Un logement propre et bien rangé donne le sentiment rassurant d’un bien correctement entretenu. N’oubliez donc pas de remplacer les ampoules grillées ou le joint du robinet qui fuit.


A éviter

• Ne refaites pas à neuf la décoration intérieure de votre maison, sauf si elle est trop personnalisée (moquette sur les murs, miroirs au plafond). Les nouveaux propriétaires aiment généralement aménager leur logement à leur goût.

• Ne vous engagez pas dans de gros travaux, :réfection du toit ou ravalement, vous ne pourrez pas répercuter le montant de vos investissements dans le prix de vente s’ils sont trop importants.


A proscrire

Ne tentez pas de dissimuler les défauts qui pénalisent votre habitation : toit endommagé, chaudière en fin de vie… En effet, en cas de vice caché avéré, l’acquéreur pourra éventuellement se retourner contre vous ou contre l’agent immobilier –ce professionnel a un devoir de conseil-, et obtenir l’annulation de la vente ou une réduction de prix.

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Bon à savoir
Les particuliers ont toujours tendance à surévaluer la valeur de leur logement et à inclure dans le prix, la commission de l’agent même s’il ne le perçoit pas Un réflexe funeste sachant que plus le prix de vente proposé dépasse celui du marché, plus il est difficile de trouver preneur rapidement. Et plus un bien reste longtemps à la vente, plus il voit sa cote baisser.

Avant de fixer votre prix, n’hésitez donc pas à vous faire aider. Nous vous suggérons plusieurs pistes :

• Comparez les prix pratiqués dans votre quartier pour des logements semblables.

• Renseignez-vous auprès d’un agent immobilier ou d’un notaire.

• Consultez les statistiques publiées par les sites des notaires, les agents immobiliers ou le Crédit Foncier.

• Calculez en ligne la valeur estimée de votre maison sur www.pap.fr, www.immostreet.fr ou www.lesiteimmobilier.fr. Ne prenez cependant pas ces évaluations pour argent comptant. Elles sont très approximatives.

• Faites expertiser votre bien par un agent immobilier. C’est un service qu’il vous propose la plupart du temps gracieusement. Vous pouvez aussi faire appel à un expert agréé par les tribunaux : son estimation est généralement plus fiable mais il est aussi plus cher. Comptez entre 250 et 700 € selon la nature du bien et la difficulté de l’expertise.

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