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LES CONSTRUCTEURS :
Faire construire sa maison : quel contrat choisir ?


Vous avez déjà trouvé le terrain. Maintenant, les choses sérieuses peuvent commencer. Si vous n'êtes pas de la partie, vous devez passer par un professionnel. Lequel ?

Plusieurs options s’offrent aux particuliers désireux de faire construire leur maison. En pratique tout dépend de leurs attentes.
Vous souhaitez que le constructeur s’occupe de tout pour vous ? Vous signerez avec lui un contrat de construction avec ou sans fourniture de plan. Vous préférez plutôt faire appel à un architecte pour qu’il supervise les travaux ? Vous passerez avec lui un contrat de maîtrise d’œuvre. Vous tenez au contraire à choisir vous-même les artisans qui assumeront les différents stades de la construction : maçonnerie, plomberie, peintre, toiture… ? Vous signerez un contrat d’entreprise avec chacun d’entre eux.
 
 Le contrat de construction
 Le contrat de maîtrise d'ouvre
 Le contrat d'entreprise
 Contacts utiles
 Zoom sur les contrats
 Bon à savoir

1. Le contrat de construction

Très encadré par la législation, il offre aux particuliers le meilleur niveau de protection. Il en existe de deux sortes.

Attention !

Si le constructeur vous fournit également le terrain, il ne s'agit plus d'un contrat de construction mais d'une vente en l'état de futur achèvement dépendant d'une réglementation spécifique (articles L 261 et suivants du code de la construction).

Contrat de construction avec fourniture de plan

C'est le contrat le plus réglementé des deux (article L 231 et suivants du code de l'urbanisme). Il doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

  • La désignation du terrain : adresse, surface, références cadastrales, titre de propriété.

  • La description détaillée de la maison : les plans et une notice technique descriptive de la construction.

  • La notice d'information sur vos droits et obligations, selon un modèle fixé par la loi.

  • Les délais de construction et de livraison ainsi que les pénalités de retard au moins égales à 1/3000 ème du prix par jour de retard.

  • Le prix et l'échelonnement des paiements, fixé par la loi en fonction de l'avancement des travaux.

  • La garantie de livraison au prix et dans les délais prévus au contrat. En cas de problèmes (exemple : faillite de l'entreprise, arrêt des travaux en cours de construction.) un établissement financier (banque, assurance) garantit la bonne exécution des travaux jusqu'à leur terme.

  • Vous pouvez aussi ajouter au contrat des clauses facultatives : par exemple prévoir la possibilité de vous faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux ou d'être remboursé de l'avance versée en cas de non-réalisation d'une clause suspensive (obtention de vos prêts, du permis, des assurances) ou si le chantier ne débute pas à la date convenue.
Contrat de construction sans fourniture de plan (article L 232 et suivants)

Les dispositions réglementaires sont un peu moins étendues dans ce contrat que dans le précédant, même s'il assure un très bon niveau de protection aux particuliers. A vous donc de rester vigilant et de négocier avec le constructeur, notamment la révision de prix et l'échéancier des acomptes selon l'avancement des travaux qui ici ne sont pas fixés par la loi mais sont librement discutés entre les parties.

Bon à savoir

Après la signature d'un contrat de construction avec ou sans plan, vous disposez automatiquement d'un délai de réflexion de 7 jours pour revenir sur votre engagement.

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2. Le contrat de maîtrise d'ouvre

Signé avec l’architecte, ce contrat n’est pas réglementé. Vous le négociez librement avec lui en définissant précisément ses honoraires et sa mission. Cette dernière peut recouvrir des prestations très différentes :
  • la simple fourniture du plan
  • ou la préparation du dossier de demande de permis de construire jusqu’à son obtention
  • la sélection des entreprises des divers corps de métier, et la préparation des contrats d’entreprises que vous signerez avec chacune d’elles
  • la prise en charge de la direction du chantier jusqu’à sa réalisation finale en veillant au bon déroulement des travaux et au respect des délais et des coûts.
Bon à savoir . Pour bénéficier d’un délai de réflexion de 7 jours, celui-ci doit être stipulé au contrat. A défaut, votre signature vous engage définitivement.

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3. Le contrat d'entreprise

Attention, il n’est pas réglementé, son contenu est libre. Soyez donc très attentifs aux différentes dispositions du contrat : devis, description détaillée des travaux auxquels l’entreprise s’engage, prix et délais. Redoublez d’autant plus de vigilance que la loi ne prévoit aucun délai de réflexion : une fois signé, le contrat vous engage définitivement sans possibilité de dédit.

Bon à savoir

Si une des entreprises prend en charge la construction du gros œuvre y compris la mise hors eau (le toit) et hors air (les portes et fenêtres), vous établirez un contrat de construction sans fourniture de plan et non un contrat d’entreprise.

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4. Contacts utiles

Avant de signer un contrat de construction, n’hésitez pas à demander conseil à l’ADIL la plus proche de chez vous (associations départementales d’information sur le logement). Ses coordonnées sont disponibles sur le site www.anil.org

Il est également possible de trouver des contrats types en ligne.

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ZOOM sur les contrats

Dispositions légales Contrat de construction Contrat maîtrise d’œuvre

Contrat d’entreprise

Avec plan Sans plan
Contrat Très réglementé Partiellement réglementé Non réglementé Non réglementé
Délai de rétractation de 7 jours Oui Oui
Non, sauf si spécifié Non prévu par la loi
Fixation du prix Réglementé Réglementé Libre à négocier Libre à négocier
Révision du prix Réglementé A négocier selon l’indice de la construction Non prévu, forfait ou  % du prix Non prévu à négocier
Échelonnement des paiements selon l’avancement des travaux Réglementé Non réglementé Libre à négocier Libre à négocier
Garantie de livraison Oui Oui Non Non
Garantie de remboursement Oui Non Non Non
Pénalités de retard Oui Oui Non Non
Consignation d’une partie du prix lorsque l’acquéreur émet des réserves à la réception Oui Non Non Non
Garantie décennale Oui Oui Oui Oui
Protection de l’emprunteur (loi Scrivener) Oui Oui Oui Oui
Assurance dommage ouvrage Oui Oui Oui Oui


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Bon à savoir

Immobilier neuf : de solides garanties

Quel que soit le contrat que vous signez pour faire construire votre maison vous bénéficiez systématiquement des garanties suivantes :

  • L’assurance dommage ouvrage
    La souscription de cette assurance est obligatoire et à la charge du particulier. Lors des travaux de construction, elle lui permet, en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, d’être rapidement indemnisé.

  • La garantie décennale
    Les vices affectant la solidité de la construction ou rendant le logement inhabitable sont pris en charge par cette garantie durant les 10 années qui suivent la réception des travaux : affaissement de la dalle, fuites dans la toiture, des fondations qui se lézardent.

  • Garantie de parfait achèvement
    L’entrepreneur est tenu de réparer les malfaçons signalées lors de la réception des travaux ou apparues au cours des 12 mois suivants : fissure, peinture qui s’écaille, fuite des canalisations.

  • Garantie de bon fonctionnement. Les équipements indépendants du gros œuvre sont garantis durant deux ans après la réception des travaux. On entend par équipements, les éléments pouvant être démontés sans abîmer le gros œuvre : robinets, radiateurs, appareils électroménagers, volets…
Bon à savoir

Seul le contrat de construction avec ou sans fourniture de plan impose la garantie de livraison au prix et dans les délais prévus au contrat.

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