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ACHETEZ A DEUX :
Acheter un logement à deux : à chacun sa formule |
| Concubins, si vous envisagez l’achat de votre
résidence principale ou secondaire, voici ce que
vous devez savoir. |
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Vous souhaitez acquérir
votre résidence principale ? Vous n’êtes
ni marié ni pacsé? Attention, vous ne bénéficierez
pas des textes protecteurs
qui leur sont
applicables.
Trois solutions s’offrent cependant à vous. À
vous de choisir la vôtre ! |
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1.
L’indivision
Les avantages
La solution la plus simple et la plus utilisée est l’achat
en indivision : les noms des deux membres du couple sont notés
dans l’acte d’achat, et chacun est propriétaire
d’une partie de l’appartement, à hauteur
de sa contribution au financement : 50-50 ou 70-30 %, par exemple.
Il faut veiller à ce que la répartition figure bien dans l’acte, car si rien n’est précisé, le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun des membres du couple. Lors d’une éventuelle séparation, la meilleure formule reste l’arrangement à l’amiable : mettre le bien en vente et se répartir les fonds à concurrence de l’investissement de chacun. En cas de décès, le survivant peut racheter la part de l’autre, s’il veut continuer à habiter le logement, à condition bien sûr de disposer des fonds nécessaires, et à condition également que cette possibilité d’acquérir la quote-part du défunt (faculté d’attribution), ait été stipulée dans l’acte. Dans ce cas, les héritiers ne peuvent pas s’y opposer. |
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En vertu de l’article 815 du code civil, « Nul ne
peut être contraint à demeurer dans l'indivision
et le partage peut être toujours provoqué ».
Résultat, s’il est impossible de sortir à
l’amiable de l’indivision, il faudra demander au
juge du tribunal de grande instance de trancher le litige, si
nécessaire en organisant la séparation. Dans le
cas d’un décès, le concubin survivant se
retrouvera en indivision avec les héritiers qui pourront
le contraindre à leur donner leur part d’héritage,
ce qui en pratique peut l’amener à devoir vendre
le logement.
Les
conseils du notaire
• Aménagez
l’indivision en désignant dans deux testaments
séparés l’autre membre du couple comme héritier
de votre part d’indivision. À défaut, il
n’aurait aucun droit sur le bien.
• Prévoyez
une convention d’indivision. Établie par acte notarié,
dans l’acte d’acquisition ou séparément,
elle permet de fixer les modalités de gestion de l’indivision
et de prévoir la situation en cas de séparation
ou de décès. Elle peut être établie
pour une durée déterminée, dans la limite
de 5 ans maximum, renouvelable d’un commun accord, ou
pour une durée indéterminée.
•
Pensez, par testament, à offrir la possibilité
à votre « moitié » de choisir d’hériter
du logement, soit en usufruit,
soit en nue-propriété.
Pourquoi ? Tout simplement parce qu’en cas de décès,
le concubin survivant choisira l’option
la plus avantageuse fiscalement pour lui.
EXEMPLE
Les droits à payer sur l’usufruit dépendant
de l’âge de l’héritier, plus celui-ci
est âgé, moins il paiera. Entre 71 et 80 ans, il
ne devra s’acquitter de droits que sur 30 % de la valeur
du bien.
Si la part léguée vaut 45 000 €, le concubin
devra payer 60 % de 13 500 € (45 000 x 30 %), soit 8 100
€, contre 27 000 € en pleine propriété
! Or, ce qu’il y gagne financièrement il ne le
perd pas en droit. En effet, le fait de posséder l’usufruit
du logement, lui permet de l’occuper ou de le louer, et
d’en percevoir les loyers, sans que les héritiers
n’y puissent rien.
• Si vous en avez les moyens, privilégiez la souscription
d’un contrat d’assurance-vie au bénéfice
de votre moitié. Au moment venu, le capital permettra
de couvrir le montant des droits de succession.
2.
La tontine
Les avantages
Cette clause que l’on peut introduire dans un contrat
d’acquisition en commun d’un bien immobilier prévoit
qu’au décès du premier, la part de celui-ci
reviendra au survivant de telle sorte que le dernier vivant
sera réputé seul propriétaire de la totalité
du bien. L’intérêt de cette clause, à
condition que le bien constitue la résidence principale
du couple et que sa valeur globale bien soit inférieure
à 76 000 € (valeur non réactualisée
depuis des années), réside dans la fiscalité.
Au lieu des 60 % pour les concubins, les droits s’élèvent à…
4,89 %.
Les inconvénients
Contrairement à l’indivision, il n’est pas
possible de sortir de la tontine, sans l’accord des deux
membres. Même un juge n’a pas le droit de revenir
sur cette clause. En cas de désaccord, pas moyen de vendre
le logement et de récupérer sa part !
Il est par ailleurs quasiment impossible d’obtenir un
crédit en donnant son bien en hypothèque
, du fait du principe même de la formule : la banque ne
connaît pas le propriétaire du bien, puisqu’il
ne sera connu que lors du décès d’un des
deux membres.
Les
conseils du notaire
Cette formule peut cependant convenir à un profil de
couples bien spécifique : si la différence d’âge
entre les deux membres est telle qu’il est statistiquement
probable que l’un décède avant l’autre,
il s’agit d’une manière de protéger
le survivant des héritiers. Ou dans le cas d’un
couple ayant déjà une longue vie commune derrière
lui, avec des enfants de précédentes unions.
3.
La société civile immobilière
Les avantages
Au lieu de détenir une part d’immeuble, les sociétaires
possèdent des parts sociales de la société
qui est propriétaire de l’immeuble. Les statuts
de la SCI peuvent prévoir qu'en cas de décès,
la société sera dissoute ou qu'elle continuera
avec le seul associé survivant ; le survivant pourra
dans ce cas racheter aux héritiers, sans qu'ils puissent
s'y opposer, la valeur de leurs parts.
Les inconvénients
• Un logement en SCI est pratiquement invendable.
• Par ailleurs, la constitution d’une société
reste coûteuse (comptez de 1 500 à 1 800 €
de frais de constitution de société). Et, son
fonctionnement exige également un formalisme assez lourd
(convocations d’une assemblée générale
par an, tenue de registres …).
Les
conseils du notaire
Attention, l’achat immobilier en SCI n’est pas une
solution miracle. On ne doit y recourir qu’avec précaution,
en s’entourant des conseils de professionnels (notaires,
avocats…).
En revanche, cette formule présente des avantages certains
pour des particuliers justifiant d’un patrimoine important
ou d’une situation familiale complexe. Elle autorise notamment
des aménagements successoraux appréciables.
Il est par exemple possible d’effectuer des dons manuels
de parts de SCI qui ne sont pas fiscalisés. Il suffit
d’inscrire au procès-verbal de l’assemblée
générale que Monsieur a cédé ses
parts à Madame par exemple. La SCI reste propriétaire
du logement, mais la répartition des parts change. Cela
permet un allégement des droits à payer. D’autres
formules, comme l’achat croisé de nue-propriété
et d’usufruit sont
possibles à mettre en œuvre à l’aide
d’un professionnel.
| Bon à savoir |
 Les biens acquis lors de la vie en commun restent la propriété de celui qui réalise l’investissement (A), même si le bien constitue le logement où réside la famille, et même si les deux membres du couple (A et B) ont participé à son entretien ! Dans un tel scénario, en cas de séparation, si rien n’a été précisé dans le contrat de vente, B n’aura aucun droit sur le bien. De même, en cas de décès. Seuls les héritiers de A pourront se prévaloir de ce bien.
Attention ! Si l’un des membres du couple possède un terrain en propre, et que le ménage décide d’y construire une maison, elle est réputée appartenir au propriétaire du terrain. Même dans le cas où l’autre membre du couple a financé intégralement sa construction !
Par ailleurs, la fiscalité en cas de décès reste très lourde : les droits à payer sur la succession, pour un concubin, sont de 60 %, après un modeste abattement de
1 520 euros. |
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