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ACHETEZ A DEUX :
Acheter un logement à deux : à chacun sa formule


Concubins, si vous envisagez l’achat de votre résidence principale ou secondaire, voici ce que vous devez savoir.

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? Vous n’êtes ni marié ni pacsé? Attention, vous ne bénéficierez pas des textes protecteurs qui leur sont applicables. Trois solutions s’offrent cependant à vous. À vous de choisir la vôtre !
 
 L’indivision  La tontine  La SCI  Bon à savoir
1. L’indivision

Les avantages

La solution la plus simple et la plus utilisée est l’achat en indivision : les noms des deux membres du couple sont notés dans l’acte d’achat, et chacun est propriétaire d’une partie de l’appartement, à hauteur de sa contribution au financement : 50-50 ou 70-30 %, par exemple.

Il faut veiller à ce que la répartition figure bien dans l’acte, car si rien n’est précisé, le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun des membres du couple. Lors d’une éventuelle séparation, la meilleure formule reste l’arrangement à l’amiable : mettre le bien en vente et se répartir les fonds à concurrence de l’investissement de chacun. En cas de décès, le survivant peut racheter la part de l’autre, s’il veut continuer à habiter le logement, à condition bien sûr de disposer des fonds nécessaires, et à condition également que cette possibilité d’acquérir la quote-part du défunt (faculté d’attribution), ait été stipulée dans l’acte. Dans ce cas, les héritiers ne peuvent pas s’y opposer.
En vertu de l’article 815 du code civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut être toujours provoqué ». Résultat, s’il est impossible de sortir à l’amiable de l’indivision, il faudra demander au juge du tribunal de grande instance de trancher le litige, si nécessaire en organisant la séparation. Dans le cas d’un décès, le concubin survivant se retrouvera en indivision avec les héritiers qui pourront le contraindre à leur donner leur part d’héritage, ce qui en pratique peut l’amener à devoir vendre le logement.

Les conseils du notaire

• Aménagez l’indivision en désignant dans deux testaments séparés l’autre membre du couple comme héritier de votre part d’indivision. À défaut, il n’aurait aucun droit sur le bien.
• Prévoyez une convention d’indivision. Établie par acte notarié, dans l’acte d’acquisition ou séparément, elle permet de fixer les modalités de gestion de l’indivision et de prévoir la situation en cas de séparation ou de décès. Elle peut être établie pour une durée déterminée, dans la limite de 5 ans maximum, renouvelable d’un commun accord, ou pour une durée indéterminée.
• Pensez, par testament, à offrir la possibilité à votre « moitié » de choisir d’hériter du logement, soit en usufruit, soit en nue-propriété. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’en cas de décès, le concubin survivant choisira l’option la plus avantageuse fiscalement pour lui.

EXEMPLE

Les droits à payer sur l’usufruit dépendant de l’âge de l’héritier, plus celui-ci est âgé, moins il paiera. Entre 71 et 80 ans, il ne devra s’acquitter de droits que sur 30 % de la valeur du bien.
Si la part léguée vaut 45 000 €, le concubin devra payer 60 % de 13 500 € (45 000 x 30 %), soit 8 100 €, contre 27 000 € en pleine propriété ! Or, ce qu’il y gagne financièrement il ne le perd pas en droit. En effet, le fait de posséder l’usufruit du logement, lui permet de l’occuper ou de le louer, et d’en percevoir les loyers, sans que les héritiers n’y puissent rien.
• Si vous en avez les moyens, privilégiez la souscription d’un contrat d’assurance-vie au bénéfice de votre moitié. Au moment venu, le capital permettra de couvrir le montant des droits de succession.

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2. La tontine

Les avantages

Cette clause que l’on peut introduire dans un contrat d’acquisition en commun d’un bien immobilier prévoit qu’au décès du premier, la part de celui-ci reviendra au survivant de telle sorte que le dernier vivant sera réputé seul propriétaire de la totalité du bien. L’intérêt de cette clause, à condition que le bien constitue la résidence principale du couple et que sa valeur globale bien soit inférieure à 76 000 € (valeur non réactualisée depuis des années), réside dans la fiscalité. Au lieu des 60 % pour les concubins, les droits s’élèvent à… 4,89 %.

Les inconvénients

Contrairement à l’indivision, il n’est pas possible de sortir de la tontine, sans l’accord des deux membres. Même un juge n’a pas le droit de revenir sur cette clause. En cas de désaccord, pas moyen de vendre le logement et de récupérer sa part !
Il est par ailleurs quasiment impossible d’obtenir un crédit en donnant son bien en hypothèque , du fait du principe même de la formule : la banque ne connaît pas le propriétaire du bien, puisqu’il ne sera connu que lors du décès d’un des deux membres.

Les conseils du notaire

Cette formule peut cependant convenir à un profil de couples bien spécifique : si la différence d’âge entre les deux membres est telle qu’il est statistiquement probable que l’un décède avant l’autre, il s’agit d’une manière de protéger le survivant des héritiers. Ou dans le cas d’un couple ayant déjà une longue vie commune derrière lui, avec des enfants de précédentes unions.

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3. La société civile immobilière

Les avantages

Au lieu de détenir une part d’immeuble, les sociétaires possèdent des parts sociales de la société qui est propriétaire de l’immeuble. Les statuts de la SCI peuvent prévoir qu'en cas de décès, la société sera dissoute ou qu'elle continuera avec le seul associé survivant ; le survivant pourra dans ce cas racheter aux héritiers, sans qu'ils puissent s'y opposer, la valeur de leurs parts.

Les inconvénients

• Un logement en SCI est pratiquement invendable.
• Par ailleurs, la constitution d’une société reste coûteuse (comptez de 1 500 à 1 800 € de frais de constitution de société). Et, son fonctionnement exige également un formalisme assez lourd (convocations d’une assemblée générale par an, tenue de registres …).

Les conseils du notaire

Attention, l’achat immobilier en SCI n’est pas une solution miracle. On ne doit y recourir qu’avec précaution, en s’entourant des conseils de professionnels (notaires, avocats…).
En revanche, cette formule présente des avantages certains pour des particuliers justifiant d’un patrimoine important ou d’une situation familiale complexe. Elle autorise notamment des aménagements successoraux appréciables.
Il est par exemple possible d’effectuer des dons manuels de parts de SCI qui ne sont pas fiscalisés. Il suffit d’inscrire au procès-verbal de l’assemblée générale que Monsieur a cédé ses parts à Madame par exemple. La SCI reste propriétaire du logement, mais la répartition des parts change. Cela permet un allégement des droits à payer. D’autres formules, comme l’achat croisé de nue-propriété et d’usufruit sont possibles à mettre en œuvre à l’aide d’un professionnel.

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Bon à savoir
Les biens acquis lors de la vie en commun restent la propriété de celui qui réalise l’investissement (A), même si le bien constitue le logement où réside la famille, et même si les deux membres du couple (A et B) ont participé à son entretien ! Dans un tel scénario, en cas de séparation, si rien n’a été précisé dans le contrat de vente, B n’aura aucun droit sur le bien. De même, en cas de décès. Seuls les héritiers de A pourront se prévaloir de ce bien.
Attention ! Si l’un des membres du couple possède un terrain en propre, et que le ménage décide d’y construire une maison, elle est réputée appartenir au propriétaire du terrain. Même dans le cas où l’autre membre du couple a financé intégralement sa construction !

Par ailleurs, la fiscalité en cas de décès reste très lourde : les droits à payer sur la succession, pour un concubin, sont de 60 %, après un modeste abattement de 1 520 euros.



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