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LES PRÊTS :
Emprunter à taux fixe ou à taux variable ?


Les crédits immobiliers à taux variable ont la côte auprès des emprunteurs. La formule présente certes des avantages mais aussi des inconvénients. Notre dossier fait le point pour vous.

Longtemps, les Français ont répugné à s’endetter sans la garantie d’un taux fixe. Aujourd’hui, ils sont moins réfractaires aux taux révisables : un emprunteur sur quatre dans l’Hexagone opte désormais pour cette formule de prêt. Autre signe des temps, ces crédits immobiliers ne sont plus l’apanage des seuls établissements spécialisés. Leur commercialisation tend à se généraliser aux guichets des grandes banques généralistes. (répétition) de la plupart des grandes banques. Tout ce qu’il faut savoir pour souscrire la formule de prêt la mieux adaptée à vos besoins.
 
 Taux variable « pur »
 Taux révisables « capés »
 Taux fixe
 Taux fixe ou variable : les plus et aussi les moins
 Bon à savoir
1. Taux variable « pur »

Un taux dépendant du marché monétaire

Comme son nom l’indique, un prêt à taux variable évolue au gré des conditions du marché financier. Le taux est lié à l’un des indices monétaire s, à l’Euribor (*) (peut expliquer ce que c’est ?), le plus souvent. Le contrat de prêt prévoit, généralement, que le taux du crédit est égal à l’indice de référence plus une marge (exemple : Euribor + 1,50 %). Il est révisé à la hausse ou à la baisse, chaque mois, trimestre, semestre ou année, selon la périodicité de l’indice auquel il est corrélé.
L’indice a augmenté depuis la précédente date de révision du taux ?

Votre mensualité de remboursement est alors majorée. Toutefois, une limite peut être prévue à cette hausse : elle est égale le plus souvent au niveau de l’inflation. Dès lors, si l’augmentation de la mensualité ne permet pas à la banque de répercuter l’intégralité de la hausse de l’indice, elle allongera la durée du prêt.

L’indice au contraire a baissé ?

Vous y gagnez ! La mensualité peut alors diminuer. Mais la plupart des contrats prévoient, en pareil cas, un maintien de la mensualité , en contre-partie la durée de remboursement est réduite. Soit, au final, une réduction du total des intérêts payés.

Attention aux taux d’appel

Vous pouvez voir votre taux de crédit augmenter, alors même que l’indice de référence n’a pas évolué ! C’est le piège de certains contrats de prêt à taux révisable dotés d’un taux d’appel trompeur, applicable seulement les premiers mois du crédit. Il augmente alors systématiquement à la première échéance de révision qui survient tous les trimestres pour l’Euribor trois mois et tous les ans pour l’Euribor 1 un an (cas le plus fréquent).
Un conseil donc, renseignez-vous toujours au moment de la souscription sur la valeur de l’indice . . Et vérifiez que le taux de départ correspond bien à la formule de calcul mentionnée au contrat (indice + marge). Faute de quoi, il s’agit d’un taux d’appel.


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2. Taux révisables « capés »

Un risque limité

Les prêts à taux révisables dits « capés » limitent grandement le risque de voir les taux grimper sans garde - fou. En effet, avec un tel contrat, le taux de départ de votre prêt est plafonné à la hausse, et parfois aussi à la baisse.

Exemple

votre contrat prévoit un taux de départ de 3,5%, avec un cap à +2/-2. Quelle que soit l’évolution de l’indice de référence, votre taux d’emprunt ne pourra jamais ni excéder 5,5 % ni descendre en dessous de 1,5 %.

Cette sécurité a un coût pour l’emprunteur

Un « cap » se paie par un taux de départ moins intéressant que sur un crédit variable pur. Comptez environ un demi point de plus. En contrepartie, il vous offre une sécurité relativement proche de celle d’un prêt à taux fixe. Il vous permet, en effet, de connaître à l’avance la mensualité maximale que vous devrez débourser et le coût total de l’opération, dans l’hypothèse où le taux du prêt se situerait au plafond tout au long du prêt.

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3. Taux fixe

Son principal atout réside dans sa simplicité : pas de surprise (ni bonne , ni mauvaise) à attendre avec un taux fixe. L’emprunteur connaît dès le départ son échéancier jusqu’au terme du remboursement. Ses mensualités de remboursement resteront stables sur toute la durée du prêt, sauf si son contrat lui permet de les moduler à sa demande. Il connaît donc à l’avance le coût total de l’opération.

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4. Taux fixe ou variable : les plus et aussi les moins

Un taux variable est toujours moins cher à la souscription

Mais la question ensuite est de savoir s’il gardera cet avantage sur la durée de remboursement. Ou tout au moins sur une période suffisamment longue pour qu’à terme, il vous ait coûté moins cher que si vous aviez emprunté à un taux fixe plus élevé au départ.

La réponse dépend de l’évolution future de la courbe des taux monétaires. Or, s’il est fort probable qu’elle reste stable sur l’année 2005. Au-delà, toute anticipation est hasardeuse. Toutefois, une chose est certaine : ces taux sont aujourd’hui à un niveau historiquement bas. C’est dire que la probabilité, dans les années à venir, de les voir remonter plutôt que baisser est très élevée.

Actuellement, les taux fixes sont très bas, eux aussi

La sécurité qu’ils offrent aux emprunteurs ne s’achète donc pas cher. De ce fait, un taux variable ne mérite d’être tenté qu’à la condition qu’il soit au minimum inférieur de 1 % avec au le meilleur taux fixe que vous pouvez obtenir. Ensuite, hormis votre goût du risque, c’est votre profil d’emprunteur qui rentre ra en ligne de compte.

(*) L’European Interbank Offered Rate (Euribor) est le taux interbancaire utilisé comme référence par les banques européennes pour la rémunération de certains dépôts.

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Bon à savoir

A quel taux emprunter : fixe, révisable, mixte ?

Vous empruntez sur moins de cinq ou sept ans.

Vous limitez les risques si vous optez pour un prêt à taux capé, vous garantissant le maintien du taux initial pendant les six, voire les douze premiers mois de la vie du prêt. En effet, pendant cette période vous bénéficierez à coup sûr d’un taux inférieur de 1 % voire 1,5 % à celui que vous auriez obtenu avec un contrat à taux fixe. Or sur un prêt de courte durée, vous payez une part relativement importante du montant total des intérêts au cours des premiers mois.

Vous empruntez sur dix ou quinze ans

Pour tenter le pari d’un taux variable, votre budget mensuel doit vous laisser une bonne marge de manœuvre pour éponger, le cas échéant, une augmentation de vos mensualités de remboursements. A défaut, vous devrez accepter un allongement de la durée d’emprunt, au risque que l’opération s’avère au final plus coûteuse .

A éviter : si vous êtes allergique à l’idée de voir vos mensualités grimper du jour au lendemain, pour une première acquisition ou encore si votre apport personnel est faible (moins de 25%) et/ou votre budget serré.

Vous empruntez sur plus de quinze ans

Le taux révisable est alors très risqué. Toutefois, si vous êtes jeune et que votre budget mensuel ne vous permet pas d’emprunter à taux fixe parce que les mensualités sont plus élevées qu’avec un taux variable, vous pouvez opter pour une formule mixte entre fixe et révisable. Le Crédit Foncier de France, le CIC ou encore la Caisse d’épargne Ile-de-France-Paris notamment, proposent des formules avec un taux fixe, révisable, mais uniquement par périodes de cinq ans. Ces prêts s’adressent aux jeunes ménages qui anticipent une augmentation de leurs revenus dans les années à venir.


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