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Terrain : les bonnes questions à se poser


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 La constructibilité du terrain
 La configuration des lieux
 La nature du sol
 Les pièges du sous-sol
 La pollution du sol
 Les risques naturels
 Les raccordements aux réseaux publics
 Les troubles de voisinage
 Bon à savoir
1. La constructibilité du terrain

Pour savoir si votre terrain est constructible, consultez à la mairie le PLU (Plan local d'urbanisme – ancien POS). Pour plus de garantie, demandez un certificat d’urbanisme indiquant notamment les limitations au droit de propriété : servitudes publiques , existence d'un droit de préemption de la municipalité, etc.

Attention ! Il existe deux certificats d’urbanisme. Le certificat ordinaire ou simplifié : il indique les dispositions d’urbanisme attachées à la zone où se trouve le terrain mais ne précise pas si le terrain est constructible ou non. Pour plus de précision, demandez un certificat pré-opérationnel décrivant le projet envisagé. C’est ce dernier qui donne l’assurance de l’obtention du permis de construire.
Contact utile

Renseignez-vous auprès du service urbanisme de la mairie du lieu de situation de votre terrain.

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2. La configuration des lieux

Il est bien sûr possible de construire dans toutes les situations, mais le coût de construction de votre maison prendra plus ou moins de relief sur votre budget selon la topographie du terrain.
  • Préférez un terrain plat et évitez les formes biscornues.
  • Un terrain en pente rendra difficile la circulation des engins de chantiers, nécessitera des remblais, ou un pompage pour se raccorder au tout-à-l’égout ou renforcer la pression de l’eau courante.
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3. La nature du sol

La constitution du sol influe sur les caractéristiques de la construction. La solidité du bâtiment en dépendra, mais cela aura également un effet sur le coût des travaux. Un sol en argile par exemple subit des variations importantes : il gonfle avec l'humidité et se rétracte en cas de sécheresse. Si les fondations ne sont pas adaptées, vous risquez de voir votre maison se fissurer gravement, comme cela s'est produit dans certaines régions argileuses après la canicule de l'année 2003. À l'inverse, un sol en roche assure une bonne stabilité au bâtiment, mais exclut la possibilité de créer un garage en sous-sol.

Contacts utiles
  • Le Bureau de recherche géologique et minière publie des cartes géologiques et vous informera de la nature du terrain (centre national de consultation : maison de la géologie, 77 rue Claude Bernard, 75005 Paris. Tél. : 01 47 07 91 96. Le site Internet www.brgm.fr recense les coordonnées des agences régionales.
  • La DDE (Direction départementale de l’équipement). Ses techniciens vous signaleront les zones sensibles et vous conseilleront utilement sur le type de fondation le mieux adapté.
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4. Les pièges du sous-sol

Le sous-sol peut vous réserver des surprises :
  • Présence d’une nappe d’eau souterraine entraînant des problèmes d’étanchéité de la construction.
  • Un sol humide nécessitera l’installation d’un drainage.
  • Existence de galeries d’une ancienne mine désaffectée qui fragilise la stabilité du terrain.
La présence de roseaux dans les propriétés voisines ou si aucune maison ne comporte de sous-sol témoigne par exemple d’une forte humidité du terrain. De même, le nom des voies de circulation ou des quartiers est souvent révélateur : rue de la mine, quartier du marais ou chemin de la source.

Contact utile

L’inspection générale des carrières vous informera, dans certains départements, de la présence éventuelle de galeries de mines.


Bon à savoir

Le vendeur a l’obligation de vous avertir si le terrain a fait l’objet d’une exploitation minière et des inconvénients que cela occasionne. À défaut, la vente peut être annulée.

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5. La pollution du sol

Le terrain peut avoir été occupé dans le passé par une activité industrielle qui a pollué le sol : hydrocarbures, huiles, plomb, radium ou autres substances chimiques pouvant représenter un danger pour la santé.

Contact utile
  • Le vendeur doit vous tenir informé, s'il en a connaissance, de l'existence passée de cette activité industrielle, sinon, la vente peut être annulée.
  • La préfecture fournit des informations sur l'existence des activités industrielles.
  • D'anciens actes de vente peuvent révéler l'utilisation qui a été faite du terrain.
  • Si votre parcelle a accueilli une usine ou une décharge, une expertise du sol révèlera une contamination.
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6. Les risques naturels

Prenez garde que votre terrain ne soit pas situé dans un couloir d’avalanche, un secteur menacé par les glissements de terrains ou une zone inondable. S’il n’est pas interdit d’y construire, des prescriptions spécifiques s’imposent aux constructions pour éviter les risques : hauteur du rez-de-chaussée par exemple pour se protéger des inondations.

Contact utile

La DDE ou la mairie tiennent à votre disposition les plans de prévention des risques (PPR) établis pour définir les zones dangereuses.

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7. Les raccordements aux réseaux publics

À moins d’acquérir un terrain dans un lotissement, où toutes les infrastructures sont initialement prévues, vous devrez vous charger de faire raccorder votre maison aux réseaux publics : eau, gaz, électricité, téléphone, tout-à-l’égout. Dans bien des cas, les raccordements sont prévus par la municipalité en limite séparative du terrain. Mais parfois, ces branchements entraînent des coûts importants que vous ne devez pas négliger d’inclure dans votre budget. Vous devrez notamment supporter les coûts élevés de ces aménagements si :
  • la mairie désigne la zone, où est située le terrain, constructible sans avoir au préalable réalisé les travaux d’équipements, faute de budget suffisant ou pour freiner l’urbanisation ;
  • le terrain est enclavé et/ou éloigné des voies d’accès où sont situés les réseaux ;
  • le terrain est accidenté et impose des équipements spéciaux tel qu’une pompe de relevage pour évacuer les eaux usées par exemple.
Contacts utiles

Consultez à la mairie le Plan local d’urbanisme (PLU ancien POS) : vous y trouverez des informations concernant les réseaux publics de la commune. Les organismes de gestion de ces réseaux (EDF, GDF, service des eaux, France Telecom ou société d’épuration des eaux usées) réaliseront à votre demande des devis de raccordement.

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8. Les troubles de voisinage

Vérifiez s’il existe des installations industrielles dans le voisinage : élevage intensif, centre d’incinération, carrière en activité, usine, etc. Ces établissements peuvent, en effet, causer une nuisance importante : bruits, passages incessants de camions, fumées, odeurs nauséabondes, pollution…


A qui s'adresser ?
  • Visitez la région, pas uniquement le week-end, mais aussi en semaine aux heures d'ouverture. Vous vous rendrez ainsi mieux compte de l'activité de ces installations et de la gêne qu'elles peuvent occasionner en pleine journée.
  • Informez vous auprès du voisinage, les habitants du quartier sauront vous faire part des désagréments qu'ils subissent au quotidien.
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Bon à savoir
Zones à risque : nouvelle obligation du vendeur

A compter du 1 er juin 2006, si vous achetez une maison neuve, le promoteur aura l’obligation de vous fournir avec l’ avant-contrat ou le contrat de vente un document d’information mentionnant si votre futur logement est situé dans une zone à risque technologique (près d’une usine Seveso par exemple), naturel (zone inondable…) ou sismique. L’état des risques devra avoir moins de 6 mois à la date de la signature de l’avant-contrat ( promesse ou compromis de vente ). L’absence de ce document peut entraîner l’annulation de la vente ou une décote du prix du bien.
Loi du 30 juillet 2003, décret n°2005-134 du 15 février 2005

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