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CONCRÉTISER SON PROJET :
Contrat de construction : ce qu'il faut savoir avant de signer


Vous avez confié le soin à un professionnel de bâtir votre maison. Vous allez conclure avec lui un contrat de construction. Les points essentiels à vérifier avant de signer.

Vous avez choisi le terrain, imaginé la maison de vos rêves, bouclé votre budget, trouvé un constructeur... : tout ce qu’il faut savoir avant de signer.

 

 Le contrat
 Le prix de la construction
 Six conseils pour une construction réussie
 Bon à savoir

1. Le contrat

Qu’il vous fournisse ou pas le plan de la maison, le constructeur de maison individuelle doit vous remettre et vous faire signer un contrat respectant les dispositions du code de la construction : articles L.231 et R.231 s’il vous fournit un plan, ou L.232 et R.232 si vous le faites dessiner de votre côté.

Bon à savoir. Dans un contrat sans fourniture de plan, les règles sont un peu moins protectrices. En particulier, elles n’imposent pas de joindre les plans en annexe (ils ne vous seront remis qu’à l’ouverture du chantier) ni la note technique.

Le contrat doit contenir. Le contrat de construction d'une maison individuelle fait l’objet d’une réglementation très stricte destinée à protéger le client. Il doit contenir :

  • la désignation du terrain ;
  • la description de l’ouvrage ;
  • le prix forfaitaire convenu et les éventuelles révisions ;
  • l’échelonnement des paiements ;
  • la possibilité de se faire assister par un architecte ;
  • l’obtention du permis de construire ;
  • la demande de prêts éventuels ;
  • les dates d’ouverture du chantier et de livraison de la maison
  • la référence de l’ assurance dommages ouvrage ;
  • les justificatifs des garanties de livraison et éventuellement de remboursement.

Le contrat ne doit pas contenir. Sous peine de nullité du contrat, le constructeur ne peut :

  • vous obliger à lui donner mandat pour qu’il se charge du prêt ;
  • exiger que vous lui fournissiez plusieurs refus de prêts pour vous rembourser ;
  • considérer comme valable un permis de construire assorti de prescriptions particulières qui modifieraient complètement le projet initial ;
  • justifier le retard de la construction par d’autres motifs qu’un cas de force majeure ;
  • refuser de vous donner les clefs si vous consignez le solde du prix quand vous avez constaté des malfaçons ;
  • vous interdire de visiter le chantier avant chaque paiement.
Le contrat doit comporter en annexe
  • les plans de la construction ;
  • une notice technique descriptive conforme à un modèle type agréé (arrêté du 27 novembre 1991) ;
  • le permis de construire ou la description des démarches en cours et la date prévue de la délivrance ;
  • les attestations d’assurances et de garanties.

Le contrat peut contenir des clauses suspensives. Vous pouvez prévoir au contrat des clauses suspensives mettant fin automatiquement à votre engagement si elles ne se réalisent pas :

  • acquisition définitive du terrain, quand l’acte de vente n’était pas encore signé au moment de l’établissement du contrat ;
  • acceptation du permis de construire si la demande était en cours
  • accord des banques pour vos prêts ;
  • obtention de l’assurance dommages ouvrage ;
  • confirmation de l’agrément de l’organisme financier pour la garantie de livraison.


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2. Le prix de la construction

Le prix de la construction qui doit impérativement figurer au contrat est soumis à des règles précises.

Son montant est forfaitaire , c’est-à-dire qu’il s’entend tout compris. Le constructeur ne peut pas, par exemple, réclamer en cours de chantier une rallonge pour frais d’études préalables ou travaux supplémentaires à cause de problèmes liés au sol ou les dépenses pour raccordements aux réseaux.

Sa révision est soumise à condition. Le prix peut uniquement être révisé si cette possibilité a été prévue au contrat. Dans ce cas, la hausse se calcule selon un indice officiel du bâtiment -le BT01-.

Son paiement est échelonné. La loi fixe un échéancier des versements maximum en fonction de l’avancement effectif du chantier. Le particulier ne doit donc pas régler au constructeur plus de :

  • 15 % du prix à l’ouverture du chantier.
  • 25 % pour les fondations.
  • 40 % à l’achèvement des murs.
  • 60 % à la pose du toit (hors eau).
  • 75 % pour la mise hors air (portes et fenêtres) et pose des cloisons.
  • 95 % à la fin des travaux d’équipements, plomberie, menuiserie, chauffage.

Jusqu’à la réception de votre maison, il vous reste encore 5 % du prix des travaux à régler.

Le solde de tout compte. Une fois la construction achevée, vous visitez le chantier et un procès-verbal de réception est établi.

Vous acceptez les travaux. Si vous effectuez seul la réception des travaux, vous disposez de 8 jours à compter de cette date pour verser le solde du prix. En revanche si un architecte vous accompagne, vous devez régler les 5 % du prix restant à la remise des clés.

Vous constatez des désordres. V ous les mentionnez précisément dans le procès-verbal et, comme cela est prévu au contrat, vous consignez les 5 % jusqu'à ce que les réparations soient réalisées.

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3. Six conseils pour une construction réussie
  1. Ne versez aucune somme d’argent à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.
  2. Vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 7 jours à compter de la signature du contrat durant lequel vous pouvez renoncer à votre projet sans avoir à donner de justifications et sans pénalité. Profitez de ces quelques jours pour faire examiner votre contrat par l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) la plus proche de chez vous (tél. : 08 20 16 75 00 (0,12 €/min).
  3. Vérifiez que les attestations de garanties que vous présente le constructeur concernent bien votre chantier.
  4. Fixez précisément les dates d’ouverture de chantier et de livraison : exprimez-les en mois et non en trimestres.
  5. Prévoyez des pénalités de retard à la charge de l’entrepreneur en cas de retard de livraison : pas moins de 1/3000e du prix par jour de retard.
  6. Effectuez la visite de réception des travaux seul. Vous conserverez ainsi la possibilité de retarder le paiement du solde de tout compte (5 % du prix) de 8 jours, délai que vous mettrez à profit pour réaliser une ultime inspection de votre maison accompagnée, cette fois, d’un architecte.
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Bon à savoir

La garantie de remboursement

Cette garantie facultative peut vous être proposée par le constructeur (lien vers Trouver un constructeur). Elle vous assure le remboursement de l’avance que vous versez au constructeur lors de la signature du contrat. Son montant ne peut au maximum représenter plus de

- 5 % du prix de la construction lors de la signature, puis 5 % de plus à l’obtention du permis de construire si vous êtes couvert par la garantie de remboursement ;

- 3 % du prix versée sur un compte bloqué, si vous n’êtes pas protégé par la garantie de remboursement.

Attention , la garantie de remboursement ne peut être activée que dans les trois cas suivants :

  • une condition suspensive (lien vers lexique)ne se réalise pas,
  • vous vous rétractez dans les 7 jours,
  • le chantier ne débute pas à la date convenue au contrat.

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