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DISPOSITIF ROBIEN :
L'atout charme de l'investissement locatif


Vous souhaitez acheter une maison, un appartement pour le louer ? Avec le dispositif Robien dit « recentré » depuis l’été 2006, vous avez tout intérêt à investir aujourd'hui dans la pierre. Revue de détail.

Ce dispositif, concernant tous les biens acquis depuis le 3 avril 2003, a bénéficié d’un très gros succès, puisqu’il contribueà la mise sur le marché de 60 000 logements locatifs par an , et que quelque 40% des logements actuellement en vente en France sont destinés à des investissements locatifs. Un succès dû au fait que l’avantage fiscal était distribué sans contrepartie sociale, contrairement au précédent dispositif Besson. Il n’y a plus de conditions de ressources des locataires, et les plafonds de loyers se situent largement au niveau du marché, voire supérieurs quelquefois. Il vient de subir un toilettage. Ce dispositif conserve néanmoins de réels atouts, et est destiné à des particuliers désireux d'investir dans l'immobilier locatif, pour se constituer un patrimoine ou des compléments de revenus, tout en engrangeant de substantiels avantages fiscaux.
 
 L'amortissement : clé de voûte du dispositif
 Acheter pour sa retraite : une opération gagnante
 Nouveaux plafonds des loyers
 Exemple d'opération Robien
 Bon à savoir
1. L'amortissement : clé de voûte du dispositif
  • A condition de louer votre maison, pendant 9 ans au minimum, à quelqu’un qui en fait sa résidence principale, une partie du montant de votre acquisition peut être soustraite de vos loyers. Vous pouvez en effet déduire de vos revenus fonciers (loyers) l'amortissement du prix d'achat du logement, frais de notaire inclus : 6 % les 7 premières années et 4 % les 2 années suivantes, soit au total un amortissement égal à 50 % du montant de votre acquisition.
  • En pratique, l'amortissement vous permet, en augmentant vos charges de créer un déficit foncier (loyers - charges). Or, celui-ci est déductible de votre revenu global, dans la limite de 10 700 €/an.
  • En clair, avec le dispositif Robien, votre revenu imposable baisse, vos impôts aussi. Et plus vous êtes imposés, plus l’économie d’impôts réalisée est intéressante, puisque les revenus fonciers sont taxés au même taux d’imposition que les autres revenus.
Bon à savoir

Vous ne pourrez plus, depuis juillet 2006, continuer la location pendant 6 ans, comme c’était le cas auparavant. L’amortissement maximum passe ainsi de 65% à 50%.



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2. Acheter pour sa retraite : une opération gagnante

En effectuant un investissement locatif alors que vous êtes encore en activité, vous faites coup double : vous allégez votre facture fiscale à une époque où vos revenus professionnels sont a priori les plus élevés, tout en préparant votre retraite. Lors de votre fin d’activité, trois solutions s’offriront en effet à vous :
  • habiter cette maison payée au « rabais » : vous aurez pu déduire de vos revenus locatifs jusqu’à 50 % de son coût d’achat !

  • la vendre et récupérer ainsi un capital conséquent

  • la louer de manière à obtenir des compléments de revenus et améliorer votre quotidien.
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3. plafonds des loyers 2007

Plafonds de loyer Robien
Zone A
(toutes les communes de l’agglomération parisienne et 80 communes des Alpes Maritimes et du Var, 70 autres communes de l’Ain, de la Haute Savoie proches de la Suisse)
21,02€
Zone B1
(agglomérations de plus de 250 000 habitants), grande couronne parisienne et quelques zones littorales ou frontalières chères
14,61 €
Zone B2
(agglomérations de plus de 50 000 habitants, troisième couronne parisienne et autres zones frontalières ou littorales chères)
11,95€
Zone C
(le reste du territoire)
8,76€



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5. Exemple d’opération Robien

Revenus du couple : 40 000 € annuels
Prix de la construction : 120 000 € (terrain 29000 €, maison 91000 €)

Recettes
Loyer escompté : 600 € , soit 7 200 € annuels

Charges

Frais, taxes foncières et garanties locatives : 1 584 €.
Revenus locatifs imposables : 5 616 €

Déductions la première année

Intérêts du prêt : 5 140 €
Amortissement : 6  % de 120 000, soit 7200 €
Total déductible : 12 340 €

Déficit foncier = recettes – charges – total déductible

Déficit foncier

7 200  €, entièrement déductible des revenus imposables (salaires, pensions…) puisque le déficit peut s’imputer jusqu’à hauteur de 10.700 €/an et que le solde éventuel peut se reporter sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. A condition d’être lourdement imposé, cet avantage est très important lors des premières années de l’investissement.

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Bon à savoir
 Six bons conseils pour bien investir
  • Il s’agit d’un investissement de longue durée, au moins 9 ans. Assurez-vous donc avant de signer que vous n’aurez pas besoin des sommes bloquées pendant cette durée.

  • Vous achetez un bien immobilier, et non un avantage fiscal : attention à ne pas surpayer le bien en ne vous fiant qu’à l'aspect fiscal.

  • Adressez-vous à de véritables professionnels. Fiez vous à des constructeurs ayant pignon sur rue, et dont vous pouvez voir les réalisations passées ,plutôt qu’à des promoteurs visant essentiellement le locatif.

  • Réalisez votre propre étude de marché avant d’acheter. Vérifiez notamment les niveaux de loyer réellement pratiqués dans la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Certains réseaux peu scrupuleux réalisent en effet des simulations en fixant automatiquement le loyer au plafond autorisé par les mesures Robien. Or, ce plafond est parfois au-dessus des loyers réellement pratiqués, notamment dans les villes de province !

  • Visitez au préalable le logement que vous voulez acheter. Assurez-vous sur place de la qualité de son emplacement et de son environnement. Pensez-y : si vous n’avez pas envie d’habiter le logement convoité, il est fort à parier qu’il en sera de même pour vos futurs locataires.

  • Votre bien est destiné à la location : privilégiez des aménagements intérieurs solides et rationnels plutôt que l’esthétique (carrelages plutôt que moquette, penderies en nombre suffisant, etc.). Votre bien se conservera mieux.

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