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ZOOM SUR LES DIFFÉRENT INVESTISSEMENT IMMOBILIERS



Acheter pour louer en loi Robien ou Malraux, investir dans les DOM-TOM, dans des résidences de tourisme en milieu rural, dans la « pierre-papier » . : à quel placement se vouer ?

Dopée par les mauvaises performances des marchés financiers, la pierre joue à nouveau son rôle de valeur refuge. Résultat, en quelques années, les prix ont flambé provoquant une baisse des rendements locatifs, les loyers ne pouvant indéfiniment augmenter. Malgré ce contexte, l’immobilier reste plus que jamais une valeur sûre sur le long terme (10 ans et plus). Zoom sur les principaux investissements immobiliers.
 
 L'amortissement Robien
 L'investissement dans les DOM-TOM avec la loi Girardin
 L'investissement en zone de revitalisation rurale (ZRR)
 La « pierre papier » : des SCPI aux OCPI
 La restauration en loi Malraux
 Bon à savoir
1. L'amortissement Robien

Grâce à l'amortissement Robien, dit « recentré » depuis juillet 2006 , il est possible d'investir dans l'immobilier locatif (neuf, en état futur d’achèvement, ancien avec gros travaux…), pour se constituer un patrimoine ou des compléments de revenus au moment de la retraite, par exemple, tout en bénéficiant de substantiels avantages fiscaux. Il est particulièrement indiqué pour les particuliers qui perçoivent déjà des revenus locatifs et se situent dans une tranche marginale d’imposition élevée.
Le principe

Vous achetez un logement que vous vous engagez à louer pendant 9 ans minimum à des prix imposés, en général assez proches de ceux du marché. En contrepartie, vous pouvez déduire 6 % du prix d’achat du logement (frais de notaire inclus) pendant 7 ans et 4 % les deux années suivantes. Cerise sur le gâteau pour les contribuables fortement imposés : il leur est possible de déduire de leurs autres revenus (revenus fonciers mais aussi salaires, pensions….) un éventuel déficit (si les charges sont plus élevées que les recettes) dans la limite de 10 700 € par an.

A faire

L’amortissement Robien n’est pas fait pour tout le monde contrairement à ce que peuvent laisser croire certains opérateurs peu scrupuleux. Avant de vous engager et de vous endetter lourdement, n’hésitez pas à solliciter l’avis de l’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) la plus proche de chez vous (tél. : 08 20 16 75 00 (0,12  €/min)).

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2. L'investissement dans les DOM-TOM avec la loi Girardin

La loi Girardin, qui remplace la loi Paul, favorise fiscalement l’investissement immobilier dans les départements et territoires d’outre-mer : Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon et Nouvelle Calédonie.

Le principe

Vous achetez un logement neuf dans les DOM-TOM que vous vous engagez à louer pendant cinq ou six ans selon le secteur choisi (libre ou intermédiaire ) à un locataire qui en fera sa résidence principale. Votre acquisition vous ouvre alors droit à une réduction d’impôt de 40 % ou 50% du montant de l’achat, dans la limite d’un plafond de 1 959 € par m2 (pour un achat réalisé en 2007), jusqu’au 31 décembre 2017. Cette réduction est répartie sur 5 ans.

Bon à savoir

La réduction d’impôt s’applique également au montant des travaux engagés pour une réhabilitation lourde d’un logement de plus de 40 ans. Ce logement doit ensuite soit constituer votre résidence principale, soit être loué pendant cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale.

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3. L'investissement en zone de revitalisation rurale (ZRR)

La réduction peut être accordée en une fois ou étalée sur six ans au maximum. En contrepartie, le logement doit être loué pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme.

Le principe

Tout contribuable qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale et qui le destine à la location bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu, égale à 25 % du montant de l’achat ; dans la limite de 25 000 € pour une personne seule et de 50 000 € pour un couple ayant une imposition commune.

Bon à savoir

Le contribuable peut profiter de son logement pour une durée totale de huit semaines par an, au maximum, à condition de s’acquitter du loyer durant cette période.

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4. La « pierre papier » : des SCPI aux OCPI

Un instant menacées de disparition, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) devraient continuer à coexister avec les OPCI (Organismes de placement collectif dans l’immobilier).


Le principe

Une SCPI collecte des fonds auprès des épargnants avec lesquels elle acquiert des immeubles pour les louer : bureaux, commerce, entrepôt, habitation… En achetant des parts de SCPI vous devenez propriétaire d’une fraction de ce patrimoine. Et, à ce titre, vous percevez des loyers (frais de gestion déduits) et pouvez espérer engranger une plus-value en cas de revente. Mais vous n’êtes pas à l’abri d’une moins-value ! La SCPI offre donc aux épargnants la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif avec une mise de départ limitée (la valeur d’une part débute autour de 160-200 €) et sans supporter les soucis de location : impayés, travaux…

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5. La restauration en loi Malraux

Ce dispositif fiscal très intéressant est réservé aux grosses fortunes, atteignant et dépassant les 40 % de tranche marginale d’imposition.

Le principe

La loi Malraux vise à favoriser la restauration de biens immobiliers situés dans des zones protégées. A condition que vous vous engagiez à réaliser des travaux et à louer le bien à titre de résidence principale, dans les douze mois de leur achèvement, pendant 6 ans au moins - sans aucune contrainte de loyer ou de ressources du locataire - le fisc prend en charge la quasi totalité des travaux. En effet, les déficits fonciers (différence entre les dépenses et les recettes) sont déductibles de votre revenu global, sans limitation de montant, exception faite des intérêts d’emprunt. Et si votre revenu imposable ne suffit pas à absorber la totalité du déficit, l’excédent peut se reporter sur les revenus des cinq années suivantes.

Dossier réalisé par Laurence Barnier

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