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Exemple : pour un investissement de 200 000 euros réalisé en 2009 vous bénéficierez d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25%, soit 50 000 euros, répartis sur 9 ans, soit 5 555€ par an. Le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant de vos impôts ? Vous pourrez reporter le solde sur les impôts des six années suivantes, au maximum.
Pour qui? : Pour que ce dispositif soit intéressant, il faut s'acquitter d'un impôt sur le revenu qui tourne autour de 5 000 euros par an. A contrario, si vous payez plus de 8 300 euros annuels, tournez-vous plutôt vers le système Robien.
Quels logements ? :
- Des logements neufs dont l'achèvement de la construction doit intervenir avant le 31 décembre de la deuxième année suivant la demande du permis de construire.
- De locaux destinés à être transformés en logement.
- De logements anciens qui, une fois réhabilités, présentent des caractéristiques thermiques et des performances énergétiques identiques à celles d'un logement neuf.
- De parts de SCPI
Quels secteurs ? : La réduction d'impôt est accordée aux investissements situés dans des zones géographiques où la demande de logements est supérieure à l'offre et où les marchés peuvent absorber de nouvelles constructions. C'’est pourquoi l’ancienne zone C qui concernait les villes de moins de 50 000 habitants, n'est plus concernée par ce dispositif.
La contrepartie? : L'investisseur doit louer son bien pendant 9 ans à des locataires (hors membres du foyer fiscal) à titre de résidence principale (occupation du logement pendant 8 mois minimum) en pratiquant des loyers plafonnés et réactualisés tous les ans (plafonds Robien).
Plafonds de loyers 2009
| Zones géographiques |
Plafond de loyers au m² |
| Zone A |
21,65 € |
| Zone B1 |
15,05 € |
| Zone B2 |
12,31 € |
Notre avis : Ce système a le mérite évident de la simplicité : terminés les déficits fonciers, les tranches marginales d'imposition et autres jouyeusetés qui rendaient les précédents dispositifs très compliqués. Là, il suffit d'une opération simple pour comprendre.
Le Scellier intermédiaire
Il est possible de profiter d'un abattement supplémentaire de 30% sur les loyers perçus si on respecte les plafonds Borloo applicables aux loyers et aux ressources des locataires.
Plafonds de loyers 2009*
| Zones géographiques |
Plafond de loyers au m² |
| Zone A |
17,32 € |
| Zone B1 |
12,04 € |
| Zone B2 |
9,85 € |
Plafonds de loyers 2009*
| Composition foyer |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
| Personne seule |
43 753 € |
32 499 € |
29 791 € |
| Couple |
65 389 € |
47 725 € |
43 749 € |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge |
78 602 € |
57 135 € |
52 374 € |
| Personne seule ou en couple ayant 2 personnes à charge |
94 153 € |
69 146 € |
63 384 € |
| Personne seule ou en couple ayant 3 personnes à charge |
111 459 € |
81 156 € |
74 394 € |
| Personne seule ou en couple ayant 4 personnes à charge |
125 421 € |
91 544 € |
83 916 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+13 979 € |
+10 398 € |
+9 531 € |
(*) Tous ces plafonds sont identiques à ceux du Borloo neuf. les revenus imposables retenus sont ceux de l'année 2007.
Zone A : Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français.
Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères : Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'Outremer, Corse et îles.
Zone B2 : reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne.
Bon à savoir
Il est possible de continuer à bénéficier du dispositif lorsque la location court au-delà de 9 ans. Vous pouvez ainsi le louer encore pendant six ans, par période de trois ans renouvelable. La réduction d'impôt s'établit dans ce cas à 2% du pric de revient du logement.
Le dispositif Robien recentré
Pour qui ? Ce dispositif s'adresse en tout premier lieu à des contribuables fortement imposés.
Quels logements ? Il concerne le même type de logements que le dispositif Scellier : neufs, anciens réhabilités, locaux transformés en logement.
L'avantage fiscal ? Une partie du montant de votre acquisition peut être soustraite de vos loyers. Vous pouvez en effet déduire de vos revenus fonciers (loyers) l'amortissement du prix d'achat du logement, frais de notaire inclus :
6% les 7 premières années
et 4% les 2 années suivantes,
soit au total un amortissement
égal à 50% du montant de votre acquisition. En pratique, l'amortissement vous permet, en augmentant vos charges de créer un déficit foncier (loyers - charges). Or, celui-ci est déductible de votre revenu global, dans la limite de 10 700 €/an. En clair, avec le dispositif Robien, votre revenu imposable baisse, vos impôts aussi. Et plus vous êtes imposés, plus l'économie d'impôts réalisées est intéressante, puisque les revenus fonciers sont taxés au même taux d'imposition que les autres revenus.
La contrepartie ? Le logement doit être loué pendant 9 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale, à des loyers plafonnées (voir tableau). Le logement peut être loué à des ascendants ou descendants, à la différence des autres dispositifs.
Plafonds de loyers exprimés en euros/mois et par m² pour les baux conclus en 2009
| Zones géographiques |
A |
B1 |
B2 |
C |
| " Borloo populaire " |
17,32 € |
12,04 € |
9,85 € |
7,22 € |
| Robien recentré |
21,65 € |
15,05 € |
12,31 € |
9,02 € |
Zone A : Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français.
Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères : Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'Outremer, Corse et îles.
Zone B2 : reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne.
Zone C : reste du territoire.
Le dispositif Borloo
Pour qui ? Le dispositif "Borloo populaire" permet de bénéficier d'importantes réductions d'impôts. Il est donc plus particulière adapté aux personnes fortement imposées disposant déjà de confortables revenus fonciers tirés d'autres logements mis en location.
Quels logements ? Il concerne les logements neufs.
L'avantage fiscal ? En optant pour le "Borloo populaire", vous pouvez déduire jusqu'à 50% du coût de votre achat dans le neuf en 9 ans, ou 65% en 15 ans, à raison de :
- 6% pendant 7 ans,
- 4% pendant 2ans,
- 2,5% par an pendant deux fois 3 ans.
L'amortissement peut donc courir sur 15 ans et représenter jusqu'à 65% du prix d'achat. Autre avantage : il est possible de pratiquer un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus de loyers avant d'appliquer la déduction des charges réelles.
La contrepartie ? Le logement doit être loué pendant 9 ans minimum, à titre de résidence principale, à une personne dont les revenus sont plafonnés (voir tableau Scellier intermédiaire). Il est impossible de louer à un ascendant ou descendant.
Où s'informer ? Pour tout renseignement sur ces dispositifs fiscaux vous pouvez consulter des fiches pratiques accessibles en ligne sur les sites www.anil.org ou www.logement.gouv.fr.
Dossier réalisé par Yves CHARCOT
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