Quelles sont les distances à respecter ?
La réglementation distingue deux sortes de vues :
- La vue droite : c’est ce que l’on voit quand on regarde droit devant soi dans l’axe de l’ouverture et sans avoir à tourner la tête. La distance à respecter : au moins 1,90 m à partir de la limite séparative des deux terrains (article 678 du code civil).
- La vue oblique : c’est ce que l’on voit quand on regarde à droite ou à gauche voire en se penchant. La distance à respecter : au moins 0,60 m (article 679 du code civil).
Prenez les mesures !
- Les murs : la distance se mesure depuis la façade de l’habitation où est percée l’ouverture jusqu’à la clôture du voisin.
Quand la clôture est constituée d’un mur qui :
- vous appartient : l’épaisseur du mur est alors incluse dans la mesure.
- appartient au voisin : la mesure s’arrête à la face du mur situé votre côté.
- est mitoyen : la mesure tient compte de la demie épaisseur du mur.
- Les balcons : la mesure s’effectue de l’extrémité extérieure du balcon jusqu’à la clôture du voisin (article 680 du code civil).
- Les espaces communs : pour prendre l’exemple d’un chemin, la distance de 1,90 m se détermine non pas au milieu de la chaussée, mais au niveau de la clôture du voisin, en incluant donc la largeur de cet espace commun.
Existe-t-il des cas particuliers ?
Oui. Ils portent notamment sur les éléments suivants.
- Les murs aveugles : si la fenêtre s'ouvre sur un mur aveugle ou sur le toit du voisin ne comportant ni vasistas, ni Velux, ni chien-assis, vous n'avez pas à respecter les distances de vue. Cependant, si le voisin réalise une ouverture aux distances réglementaires, vous devrez fermer la fenêtre que vous aviez posée.
- Les vues à perte : si la fenêtre de toit permet uniquement de voir le ciel et non d’observer le terrain du voisin, vous n’avez pas de distance minimale à respecter.
- Les vues sur le domaine public… tels que les jardins publics, rues, squares échappent aussi à cette réglementation. La loi ne s’applique en effet qu’entre deux propriétés privées.
Et si les distances de vue ne sont pas respectées ?
Rappelez la réglementation à votre voisin. Il résiste ? Précisez-lui ses obligations par une simple lettre. Il s’obstine ? Adressez-lui un courrier recommandé avec avis de réception le mettant en demeure d’agir. Et s’il refuse toujours d’obtempérer, saisissez le tribunal de grande instance (TGI) qui pourra le condamner à obstruer son ouverture.
Bon à savoir : Le projet de votre voisin peut respecter les distances légales tout en provoquant des vues indiscrètes. Vous disposez alors des solutions pour les masquer : border la terrasse de claustras en bois, planter une haie ou bâtir un mur privé ou mitoyen vous mettant à l’abri des regards. Proposez ces diverses possibilités à votre voisin qui souhaite sans doute aussi préserver son intimité.
Qu’appelle-t-on « un jour » ?
Il s’agit d’une ouverture créée pour laisser passer la lumière dans une pièce (article 676 du code civil). Constituée de matériau translucide et d’un châssis fixe, elle ne permet pas de voir distinctement au travers et il est impossible de l’ouvrir pour aérer la pièce.
La distance à respecter : Un jour doit se situer à une distance minimum du plancher pour interdire toute vue possible :
- 2,60 m de hauteur en rez-de-chaussée
- 1,90 m en étage.
Bon à savoir
Servitudes de vue
Si votre terrain est frappé d’une servitude de vue, les distances légales n’existent plus et vous devrez supporter des vues sans qu’il soit possible de protester.
De quoi s’agit-il ? Les servitudes de voisinage concernent les contraintes imposées par les propriétaires voisins. Attachées à la propriété, elles se transmettent aux propriétaires successifs. Une servitude de vue peut naître :
- Par titre : deux voisins peuvent convenir par une convention écrite sous seing privé mais de préférence signée devant notaire, qu’ils consentent mutuellement de ne pas respecter la distance légale, pour percer une fenêtre par exemple. Les propriétaires suivants devront alors respecter cet accord.
- Par prescription trentenaire : c’est le cas lorsqu’une vue irrégulière existe depuis plus de trente ans sans qu’il n’y ait jamais eu de protestation de la part de votre voisin, la servitude de vue est alors acquise.
- Par destination du père de famille : un propriétaire préparant sa succession décide parfois de diviser son terrain en plusieurs lots sans tenir compte des distances réglementaires. Il peut ainsi faire passer la limite d’une parcelle devant une fenêtre. Dans cette situation si vous achetez ce lot, vous serez également redevable d’une servitude de vue à votre voisin.
Dossier réalisé par Yves CHARCOT
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